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黄卫平:凡是靠房地产拉动经济的国家,没有不崩盘的

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发表于 2022-4-20 09:39:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
中国人民大学教授黄卫平有一个观点:“在这个世界上,凡是靠房地产拉动的国家,结果没有不崩盘的,世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘;世界老二日本靠房地产拉动经济结局也是崩盘,世界经济早已把中国的房地产列为崩盘之列。”中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清也有过一句话:凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区,最终都要付出沉重代价!

可以说十次危机九次地产,曾经自称为"日不落"的迪拜,也有过楼市崩盘的噩梦;曾经中国海南房地产建设如火如荼,然而楼市泡沫破灭也只是一瞬之间,导致如今还有很多烂尾楼遗留在海南岛之上,还有美国1962年和08年的次贷危机,在1923年-1926年间,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。1925年时,仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司,2.5万名地产经纪人。当时,地价每上升10%,炒家的利润几乎就会翻一倍。

1926年,佛罗里达房地产泡沫迅速破碎,许多破产的企业家、银行家或自杀,或发疯,有的则沦为乞丐。紧接着,这场泡沫又激化了美国的经济危机,从而引发了华尔街股市的崩溃,最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。 

还有如2005年,美国的房地产泡沫达到了历史最高点,为美国GDP的172%左右。2008年,美国房地产市场次贷危机爆发,引发了席卷全球的经济危机。 

还有如日本,从1986年到1989年,日本的房价整整涨了两倍。受房价骤涨的诱惑,许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产。到1989年,国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

1993年,日本房地产业全面崩溃,遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。受此影响,日本迎来历史上最漫长的经济衰退期,陷入了长达15年的经济萧条和低迷,至今也未能彻底走出阴影。这次房地产泡沫也被称为"二战后日本的又一次战败"。  

还有如香港,1981年,香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。而在1984年-1997年,香港房价年平均增长超过20%。1996年,香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。  

就在香港的房地产泡沫达到顶峰时,东南亚金融危机降临了。1998年-2004年,香港楼价巨幅下跌,据专家计算,从1997年到2002年的5年时间里,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中,香港平均每位业主损失267万港元,有十多万人由百万"富翁"一夜之间变成了百万"负翁"。  

总之,这个地球上凡是靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘,尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时,不崩盘那简直就不是经济。

而在中国,受到地方政府和房地产商宣传,加上房地产这些年价格的不断上涨,不少人都抱着捞一笔的念头进入其中炒房,有人赚的盆满钵满,这也让不少人相信房子是最能保值的资产之一。然而据2015年的统计,过去5年,只有少数城市的房价能跑赢CPI。在过去5年里,70个城市中的绝大部分城市的房价,没有能跑赢CPI。2011年至2015年的CPI分别是5.4%、2.6%、2.6%、2.3%和1.6%,换算过来,物价在5年里上涨了15.3%。也就是说,只有9个城市(第一个表格的前9个城市)的新房均价跑赢了CPI,其他61个城市都输给了CPI。     
而到了如今2022年,情况则更加不容乐观,疫情和经济的不景气,房子有价无市的情况屡见不鲜,虽然房价很高,但是想找人接盘却不大容易了。

但对于不少地方政府来说,房地产依然是一个赚钱的好生意,中央经济委员会副主任马光远认为房地产是经济晴雨表,作为支柱产业地位一百年不会改变。

但也有人认为房地产并不是什么经济支柱产业,根本就是个吸血产业。房地产是建立在消耗大量资源能源土地基础上的巨型产业,除了造就GDP,并不如出口经济这么真正给国家和国民带来财富;

同时,房地产吸光不少家庭全家几代人的存款,不少人为此掏空六个钱包,高房价并没有怎么促进内需,而是和抢劫无异,亿万百姓的钞票进了占少数人的口袋,使得百姓消费能力大降,伤及其它大量行业。

西班牙《世界报》则认为:中国的高房价,毁灭了年轻人的爱情,也毁灭了年轻人的想象力,他们本可以吟诵诗歌、结伴旅行、开读书会。但现在,年轻人大学一毕业就成为中年人,像中年人那样为了柴米油盐精打细算,他们的生活,从一开始就是物质的,世故的,而不能体验一段浪漫的人生,一种面向心灵的生活方式。

有不少人认为有房有车就是幸福的,各大地产商和地方政府还有媒体舆论也是疯狂造势,好像只有中国人被逼要在二三十岁的年纪就买套房才能够幸福,但是否真的幸福,则仁者见仁智者见智了。毕竟,每个人对幸福的定位是不一样的。
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有专家认为,房地产严重削弱实体经济的竞争力,越来越高的房价透支了居民消费能力,从世界范围看,房地产再发达,也不能真正实现国富民强。当然,也有很多人对此持有否定观点的,毕竟不少人在房地产市场化中大捞了一笔,没有人买房了,那还怎么赚钱呢?而且房地产也带动了上下游不少产业链的发展。

曹德旺则认为:“现在的劳动成本太高,实体经济艰难。一旦经济艰难,问题还是在于房地产”。他认为,现在银行的资金以及社会上的劳动资源已经多数流向了房地产。所以,在实体经济缺乏资金流的时候,是房地产企业带走了大量的资金。与此同时,房地产需要巨大的劳动力,在资金和劳动力悉数被带走之后,实体经济将会“一丝不挂”。“如果没有那么多房地产,大批的劳动力也就会剩下来。”

其次,曹德旺在觉得房地产市场“抢夺了”太多的社会资源之外,他认为中国房地产发展是“畸形”的。他一直对房地产市场有着一种看法:房地产创造出来,本来就是为了造福民生。而高昂的房价,不仅让中国的实体经济难发展,也严重影响了一代人的幸福。对于这一理论,任正非就非常的认同。他认为,现在房价太高,实体企业光是租金都要交不少,这让实体产业的压力非常大,同时也让一批想要创业,但是面对租金都难以支付的年轻人们望而却步。一旦市场上没有了实体企业和创业个体户们,中国的经济必定遭到打击。在整个国家的经济体系中,实体经济是创造税收最多的一个主体。当实体企业们纷纷“干不下去”,要从市场撤离的时候,自然就会导致整个国家的经济都开始下滑。

从GDP占比看,2020年房地产及其产业链占我国GDP的17%(完全贡献),其中房地产业增加值占GDP的7.3%(直接贡献),房地产带动产业链占GDP的9.9%(间接贡献),其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

而从地方财政收入构成看,地方政府依赖土地财政,2020年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的37.6%。从住房市值看,2020年中国住房市值占股债房市值的比例为66.6%,中国住房市值与股债房市值的比例偏高,居民大部分财富在房子里。

尽管如今还有不少人为房地产摇旗呐喊,在疫情和不景气经济的影响下,2022年2月份,我国居民中长期贷款近15年首次减少。而所谓的居民中长期贷款主要是以按揭房贷为主,它下降了也意味着房地产市场成交量下滑,市场活跃度降低了,与之而来的,还有各地法拍房数量的增多。而根据央行统计,截至2020年上半年,中国住户部门总债务余额人民币58.9万亿元,居民负债率(即债务占GDP比率,亦称杠杆率)近59%。
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而在2022年1月14日,中央财经大学教授韩复龄发微博表示:“断供潮来了,2022年刚开年,有20万名房主因弃房断供遭到四大行起诉。”网友询问消息的真实性,韩复龄回应说是:内部消息。

有人说,假设断供后,银行的一般操作是:
1:先申请冻结你名下所有的财产,车、房、存款,用来抵债。

2:把你列入“失信人名单”,也就是老赖,你以后想坐飞机高铁,高消费统统会被限制。

3:甚至你将来找工作,银行都可以要求把你的工资用来还债。

有人发文表示称他再2017年花了426万买了个三居室,其中298万是贷款,月供1.68万,四年还款总额为80多万。

结果经济不景气,被公司裁员,还不起贷款,银行直接选择了起诉。

根据法院判决书显示,这名房主四年还的是利息64万,本金只还了16万,简言之,贷款还有282万元没还。

且因为败诉,这名房主还要偿还这段时间产生的利息、罚息、案件受理费和律师费等,共计19万多。

更令人无奈的是,因为房价大幅下跌,房主400多万购入的房子,现在只值240万。如果想上诉、翻案,还得花三万块钱的申请费。这下可以说,大半辈子都白努力了!

2022年4月20日至22日的博鳌亚洲论坛上,中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求在媒体见面会上表示,房价从5000元涨到1万、2万,需要10年、20年的时间,但我们从5000元到5万、10万,只用了3、5年的时间,这非常恐怖。吴晓求举例称“比如现在北京有一套房子150平方米,四环边上要1500万元,人的一生赚1500万元很难,一年收入40万元不吃不喝要40年,而40年后已经退休了。”

中国房地产价格这么高,让年轻一代非常有压力。中国的未来在于年轻人,但房价把未来几代人的财富都透支了。虽然统计出来加上它的财富有多少,实际上那是没有意义的,它和金融资产不一样。

吴晓求还表示,住房贷款利率也有点高,房贷利率和房价 要下来,政策的重心是要让年轻人有希望。“现在年轻人有这么大的压力,不得了。需要有办法解决这个问题,比如迅速扩大廉租房的规模。”不过,想法是好的,但真要实施,那估计要得罪不少利益集团了。




点评

海!外直播 abre.ai/sbbb 禁闻视频 v.ht/khhh 这台湾的蔡英文把执政党赶下台在赵国是颠覆国家政权罪的行为,看来全国媒体都要对台湾大选和蔡英文要好好批判一番...呵呵   发表于 2022-4-20 13:52



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 楼主| 发表于 2022-4-23 16:04:41 | 显示全部楼层
有人评论说中国的主要城市房价收入比远远大于伦敦、纽约、东京等国际大都市,可以说中国的房地产可以一镰刀直接从一个人身上割出30年~70年收入。

假设一个人买了一套300万的房子,首付100万,贷款200万。地方政府可以从房地产销售中大约直接拿到6成的收入:一些地方政府严重依赖土地财政,房地产直接税收以及土地出让收入客观,2020年土地出让收入和房地产专项合计占地方财政收入的37.6%,地价占房价6成左右。

本金+利息总共480万,被政府+银行拿走360万,剩下的120万,则是开发商的利润+承包商的利润+销售方利润+大量上游供应商利润+房子本身价值。

这一次性收50年的人头税,地方政府充盈了财政,银行赚翻了利润,开发商也赚了不少钱,可以说皆大欢喜。
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最近的一次收税收到90年后还是民国军阀混战的时候,比如民国四川时期,四川新繁县,1933年一连被收了5次税,一次收两年的税,相当于劳动一年交十年的税。碰上军队出征的时候,还要再临时加收一年的税。川军第28军在新繁县驻扎4年,一共收了50年的税,累计把税收到了民国80年,也就是1991年。
1927年,郫县县长贴出告示,谁交不上税款,就割人肉来补。南江县县长则说道:“杀人可恕,欠款难容”。真可谓太阳底下没有新鲜事。

曾几何时,古人的理想是穷则独善其身,达则兼济天下,而如今,则变成了达则多买几套房,穷则背着几十年房贷做房奴,好像有些人活着来这个世界上只是为了个水泥盒子,一些有关人士也觉得这网刮的有点密,只不过,遗憾的是,从2003年起,政府就出台了一系列政策说要限制房价上涨,不过这赚钱嘛,可实在是太香喽。




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