日本房地产泡沫崩盘始末

很多人都知道1991年日本房地产泡沫破灭，导致大量企业、银行、市民破产，带来了20多年日本经济的停滞和倒退。这也是目前世界历史上规模最大、持续时间最长、对经挤发展造成的破坏最深重的一场房地产危机。

所谓房地产泡沫，是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，通俗点也就是价格被炒的虚高，比如当时的日本，把东京圈的房子全卖了能买下整个美国，可见泡沫之深。那么楼市崩盘之前，日本到底在做什么？是什么原因导致的楼市崩盘？

日本战后有几个红利期，第一个红利就是战后婴儿潮。日本在二战中元气大伤，承受了两颗原子弹的轰炸，国家鼓励生育，加上很多国外搞侵略的退役士兵以及海外归来的日本人，突然涌回了自己的国家，同时由于战争创伤，在1945年秋，日本失业人口达600万，约占全国人口的百分之十，这么多人失业了没事干，而社会又稍微稳定了，生孩子，也就成了唯一的娱乐。而这一批日本人也为日本的振兴奠定了基础，人口多，人力成本低廉。

第二个红利就是战争红利，接连发生的朝鲜战争和越南战争，鉴于美国当时巨大的军用产品需求，使得美国解除了占领期间对日本经济和企业的部分限制，发还了没收的一些财阀的资产，给了大笔的订单，让日本开足马力生产军需物资，使得日本迅速摆脱了战后的经济泥潭，走上快速发展的道路。同时，由于美军的严格要求，又间接促使日本技术的上升，培养了商品的国际竞争力，为日后的高速发展奠定了基石。

朝鲜战争让日本赚到了第一桶金，而由于美苏冷战，美国扶植日本，对日本输出大量技术，从战后到七十年代末，70%的日本贷款来自于美国，日本消化吸收后利用本国相对廉价的劳动力打开了出口市场，并且日本极度重视公民教育，不但政府重视，企业同样重视职员的在职教育，也提高日本职人的素质。


经济腾飞后，日本人手上有钱了，由于房地产的价格升值很快，利润很高，所以日本的企业和个人纷纷进行房地产的投资和投机，随之而来的就是房地产的暴涨，许多企业用资金进行土地和房产的倒买倒卖，从中获取巨额利润，进而大大抬高房地产价格。在泡沫泛滥期间，日本的许多个人也从事房地产的炒作，他们千方百计从各个方面去筹集资金，将钱投入房地产，很多人辞去工作专职炒楼。用证券或房产作抵押，向银行贷款再投资房地产，通过大量的重复抵押和贷款，来实现资金的流动投资。日本楼市狂热时，有几大“神话”一直刺激着所有投资者。

首先，土地不会贬值的神话在日本蔓延，日本土地面积仅相当于我国的一个省，因为日本是岛国，岛屿其实就是大山，所以日本的实际可居住面积少的可怜，但日本有2亿的人口，人均居住面积仅相当于我国的1/5，可见在日本土地是有多珍贵！所以，在日本，土地永远是稀缺的，稀缺的自然不会贬值。

其次，政府不会让房价下跌。因为大量的银行、企业、人民都牵涉到了房地产当中，一旦房价下跌，将给日本经济带来沉重的打击，银行破产，老百姓将生活在水深火热之中，所以政府绝对不可能放弃房地产。

最后，日本经济已经连续20年快速增长，经济增长就会产生更多的就业岗位，更多的就业岗位就需要更多的人到城市里就业，就会有更多的住房需求。

但日本忽略了三个问题：
第一是人口拐点早已出现，年轻人越来越少。
第二是日本城市化已高达77.4%，城市化红利早已消失。
第三是日本经济连续20年的快速增长是否能继续持续？经济总会有起伏，一旦经济下滑，房地产就失去了支柱，成了空中楼阁。
第四是日本连续多年的货币宽松政策，本应日元贬值，但因为签署了广场协议之后，日本不贬反涨，严重影响了日本的对外出口。

1990年，日本股市率先崩盘，造成了大量的企业裁员。为了生存，企业开始售卖资产，抛售房产。被裁掉的员工因无力还贷，开始弃供，银行大量坏账，大量房产弃给了银行，银行开始拍卖房产。1991年，房地产泡沫破裂，大城市房价直接腰斩，小城市房价下跌20%~30%。

那日本政府是否做了挽救措施呢？做了，但是无济于事。
一、严控房地产贷款；二、提高房地产税收；三、两年之内的房地产交易被苛以重税；四、收紧货币，银行连续加息。最终这些措施不但没能挽救房地产，反而成了房地产泡沫破裂的催化剂。

后人总结，日本房地产泡沫破裂是因为政府举措不当，导致的泡沫破裂，但也有人认为是经济周期的问题。经济不可能一直上行，早晚会出现疲软，又加之房地产对实体经济的过度挤压，导致实体经济的急速衰退，企业裁员，人民失去了供应房贷的工作岗位，继而没有了新的接盘侠，最终导致击鼓传花似的房地产破灭。