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深圳统租房引争议

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admin 发表于 2023-6-8 14:56:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
一则“白芒村统租”的新闻,让深圳一个不起眼的城中村,一跃成为中国房地产舆论焦点,所谓统租,也就是由政府统一收储城中村房源进行改造,以及周边配套升级,再进行出租。国企微棠也成为了深圳最大的二房东,将集中收购中心城区的城中村,装修后再大规模抛向市场,据悉其注册资金20亿,获银行5000亿加持,这20亿还只是注册不是实交,可以说杠杆率很高。并且当一个资本运作开始介入租房市场的时候,它会不会把房租收入打包成为理财产品,拿房子未来三五十年的房租作为标的,去资本市场上梭哈一把?

此次进行统租的白芒村位于深圳南山,由于距离地铁远,房租在南山区几乎最低,与广深大多数城中村类似,有着相对较低的房租和生活成本,此次统租也意味着在房屋改造前,房东要先清退原有租客,这也引发了“几万人说搬就搬”的抱怨:“几万人说搬就搬,让我们搬到哪去?小孩上学怎么办?”面对突如其来的清退通知,很多人根本没时间找房,不少白芒村租客向媒体表示不满,而且有关上学问题,目前政府也没有给出一个明确的解决方案,这是很多家长非常关心的事情。
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同时,不少人也担忧统租后是否引起垄断、是否会引发房租暴涨,据说统租消息一经传开后,周边空置房源租金立即上涨,单间租金平均上涨500-1000元,并且早在2018年,深圳新闻网就重点报道过龙岗甘坑新村“统租”后房租一涨再涨的新闻,还有人评论称原本白石龙房租为1000,经微棠改公寓后,单间接近2000,而签约人的年龄要求限定在18-40岁,也进一步引发了舆论焦点,甚至出现“清洗低端人口”的说法。

“年龄超了40岁的,又在深圳卖不起房的这些人,深圳市希望你们回老家吧,把工作机会留给新来的年轻人。”有网友称。
租户怨声载道之余,房东的反应也没有想象中兴奋,尽管网上一度传言政府给出的租金很高,“经过各项的补贴叠加,租金回报可在15年左右回本,比我们自己租出去租金要高2倍以上。”

但有白芒村居民称,村里的房东对这次统租的积极性目前并不高,绝大多数还处于观望状态,带头配合的只是村里股份合作公司的工作人员,“给到的租金只是比现在的租金略高一点,并没有网上传的那么高,只是还有其他一些补偿奖励”。

也有房东称,在见到正式合同后感到很意外,因为合同里的一些条款跟之前意向协议书的内容出入很大,与之前宣传的不一样。

除了被租户和房东吐槽,深圳统租的合同问题也备受关注,比如,合同是第三方公司签约,而不是跟政府签约,存在着中途断供、合同期内政府征收等风险。

除此之外,统租合同还要面对“小产权房”的原生问题。深圳城中村多建成于2009年6月2日之前,法律性质为“深圳农村城市化历史遗留违法建筑”(简称“历史违建”),即深圳版“小产权房”,本质还是没有“准生证”的违法建筑,购房合同在国土房管局不会给予备案,拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权,即小产权房只有使用权,没有所有权。

按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。这样一来,相关统租的租赁合同要如何维系运行下去,存在着法律、社会等诸多层面的风险点。

对于上述种种担忧,深圳有关部门回应称,改造后的租金以不涨为原则,单套租金原则上与改造前基本持平,即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂,也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督。但市场依然半信半疑,“原则上不涨价,一般这么说就是涨价。”

而且如果不涨价,那城中村改造费用谁出?银行利息谁给?政府补贴?印钱稀释?纳税人的税费?买房人交的地价补贴?高于市价的统租收储成本,再加上巨额改造支出,还有银行利息,如果房租原地踏步,而企业又要避免亏损甚至要有微利,这恐怕不现实。

有人就认为原有的城中村出租模式,是成本和租金最低的一种模式。一旦机构或资金介入,考虑到改造、管理、投融资等成本,租金必然上涨。即便有政府补贴,但这只是一时的,不可能长期补下去。

房租涨价后,外来人员生活成本在增加,企业压力、个体商户的成本也会增加,这样会不会给深圳造成用工荒用工难的现象呢?

除了白芒村外,网传目前深圳有104个城中村纳入统租名单,其中南山13个、福田23个、罗湖10个、宝安35个、龙岗10个、龙华12个、光明1个。长期来看,深圳加快推进统租的大方向不会改变。
对于统租,不同的人有不同的观点看法,有人认为“统租”会进行升级改造,居住环境会更好,便民的配套设施也会增加,这对于部分租客而言,居住幸福感会有所提升,因此涨幅在10%以下的“涨价”都能接受。还有人则认为对目前城中村的居住环境还算满意,升级改造是好事,但对自己而言并不是“刚需”,一间房子改造好所需费用并不低,后续也可能会带来其他问题,对于这样的“涨价”,并不想买单。还有人则认为统租是救市大招,目前房地产不景气,也可能会使部分租客因租金上涨而放弃租房,投身到“买房大军”中,促进房屋销量。

不过,一个城市要想发展,不单纯取决于各种甲A写字楼和豪宅,也要考量是否给底层人留有生存空间,而城中村恰好在深圳扮演这样的角色。统租后,这种生存空间是否还存在也将是个问号,还需要时间来让人拭目以待。




点评

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记录时事,以供回忆。
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